Koľko dostanem hypotéku z banky ?

Koľko dostanem hypotéku vz. parametre

Tieto parametre rozhodujú o výške hypotéky:

1. Bonita žiadateľa
2. Hodnota nehnuteľnosti
3. Účel hypotéky
4. DTI ( maximálna zaúverovanosť)

   Bonitou žiadateľa je posudzovanie klienta bankou o tom, ako je klient schopný, ak mu banka požičia peniaze  hypotéku splácať.

   Posudzuje sa výška akceptovateľných príjmov ako napríklad príjem zo zamestnania, z podnikania, z nájmu, dôchodky, rodičovský príspevok…. .

   Skúma sa aké finančné záväzky klient má a ako zodpovedne sa stavia k ich splácaniu ( cez úverový register )

   Pri výške príjmu sa u zamestnancov akceptuje priemerný príjem  za 4 - 12 mesiacov podľa tej ktorej banky.

U podnikateľov príjem z daňového priznania alebo sa v niektorých bankách akceptuje ako príjem percento z ročného obratu.

Akceptujú sa aj súbehy viacerých príjmov a pod.

   Každopádne koľko dostanem hypotéku je podmienené tým, aby bol príjem na jej splácanie dostatočný a žiadateľ, alebo žiadatelia splácali doterajšie záväzky načas a v spávnej výške.

   Dostatočný príjem znamená to, že po odrátaní životného minima všetkých vyživovaných osôb a splátok, ostávať žiadateľovi dostatočná finančná rezerva, ktorá je určená vo výške  min. 40%, a uplatňuje sa aj tzv. stress test, kedy sa predpokladaná úroková sadza a teda výška splátky ktorá je odvodená od výšky úroku, navyšuje o 2%.

Aby dlžník dokázal hypotéku alebo úver splácať aj keby narástli úrokové sadzby.

Príklad:

Príjem 1200 eur.

Samostatný dlžník- životné minimum 220 eur ( určuje sa podľa aktuálnej hodnoty)

Splátka "staršieho" spotrebného úveru 120 eur .

Úrok na predpokladanej hypotéke 1,2% - splátka hypotéky 330,91 €

Stress test 1,2% + 2% = 3,2%

Stress splátka do posúdenia bonity 432, 47 €

Výpočet maximálnych splátok úverov z príjmu

1200 - 220 - ( 40%  z / 1200-220 / ) = 1200 - 220- 392 = 588 eur

Tzn. že splátky všetkých úverov v tomto prípade môžu byť max. 588 eur.

120 € (spotrebný) + 432,47 € ( stress test) = 552,47 €

552 €  <  588 € a tak je  táto podmienka bonity splná.

Každá banka ale môže v rámci bonity zahrnúť ešte svoje vlastné prísnejšie kritériá.

  Hodnota nehnuteľnosti sa určuje buď znaleckým posudkom, alebo niektoré banky umožňujú u bytov ocenenie nehnuteľnosti vnútorným ocenením cez tzv. cenové mapy .

   Hodnota nehnuteľnosti na znaleckom posudku však nie je pre banku záväzná. Znalecký posudok môže robiť akýkoľvek znalec, ktorý má na to oprávnenie, ale konečná hodnota, ktorú banka uzná, je na danej banke. 

Tzn. znalecký posudok môže byť na hodnotu 150 000 eur, ale banka môže akceptovať hodnotu iba 130 000 eur a pod.

Z tejto hodnoty sa potom vycháza pri určení koľko dostanem hypotéku.

Založiť v prospech jednej hypotéky je možné aj viac nehnuteľností.

   Účel hypotéky súvisí z jej výškou ktorú sú banky ochotné poskytnúť.

  Účelové hypotéky, teda hypotéky v súvislosti s bývaním sa poskytujú štandardne do výšky maximálne 80% z hodnoty nehnuteľnosti, výnimočne do 90% .

  Bezúčelové hypotéky sa poskytujú štandardne do max. 70% z hodnoty nehnuteľnosti.

  Inak pomer hodnoty nehnuteľnosti vz. koľko dostanem hypotéku sa vyjadruje skratkou LTV.

LTV 70 znamená že hypotéka sa poskytne do výšky 70% z bankou uznanej hodnoty  nehnuteľnosti.

   DTI ( debt to income)  je údaj cez ktorý sa skúma maximálna úverová zaťaženosť klienta. Všetky úvery jedného klienta môžu mať v súčte maximálnu hodnotu osem násobku ročného príjmu žiadateľa. U dvoch žiadateľov sa tento údaj počíta spoločne.

Ak je napríklad mojim príjmom suma 1000 eur mesačne, tak suma všetkých úverov ( spotrebné úvery, hypotéka, kreditka… ) je maximálne

1000 x 12 x 8 = 96 000 €

Ak žiadame o hypotéku dvaja tak sa DTI sčítava a posudzuje spoločne.

Koľko dostanem hypotéku pri refinancovaní

   Pri refinancovaní sa aktuálny zostatok hypotéky v “ starej” banke prenesie do hypotéky v “novej” banke.

   Pri takomto prenose rovnakej hodnoty hypotéky sa neskúma výška príjmu, ale skúma sa pôvod príjmu. ( zamestnanie, podnikanie…)

  Tzn. ľudia bez oficiálneho príjmu svoju hypotéku nezrefinancujú.

 Aby platilo , že výška prímu sa neskúma, tak splátka hypotéky po refinancovaní musí byť nižšia max. rovnaká ako  bola pôvodná splátka.

Zároveň pri  dodržaní predchádzajúceho pravidla je možné bez skúmania príjmu navýšiť refinancovanú hypotéku o 4% maximálne 2000 eur.

Ak chceme pri refinancovaní navýšiť hypotéku o vyššiu sumu (4% max 2000) , tak sa už bude skúmať a preukazovať výška príjmov žiadateľ alebo žiadateľov.

Ako presne zistiť koľko dostanem hypotéku

   Najlepším riešením pri plánovaní hypotéky je zveriť sa do rúk odborníka, hypotekárneho poradcu alebo finančného konzultanta, ktorí majú prehľad naprieč trhom a teda prehľad o hypotékach viacerých bánk.

   Napriek spomínaným vyžadovaným parametrom  a pravidlám majú niektoré banky niektoré  pravidlá prísnejšie alebo naopak menej prísne.

   Je to napr. v tom aké príjmy a v akej výške akceptujú, aké LTV a za akým účelom poskytujú, ako prísne posudzujú niektoré záznamy v úverovom registri, ako prísny sú na posudzovanie bonity… atď.

Zároveň sa od odborníka môžete dozvedieť aké podmienky treba splniť pre to, aby ste v budúcnosti dostali hypotéku v takej výške ako potrebujete.

Ak  potrebujete pomoc s hypotékou    využite bezlatnú konzultáciu a vyplňte kontatkný formulár. Rád sa vám budem venovať.

   Ak sa vám článok páčil, potešíte ma svojím lajkom tlačítkom pod článkom. :-) Alebo ho môžete zdieľať s priateľmi na Facebooku.

    Na odoberanie podobných článkov o financiách sa môžete prihlásiť cez žlté tlačítko  pod článkom, alebo lajknite stránku jetoopeniazoch na Facebooku .

Finanční experti

Chcem sa poradiť