Tipy a návody , ako ušetriť na finančných produktoch .

21 tipov AKO NEZABIŤ svoje PENIAZE

Stiahnite si ZADARMO tento  e-book.

Rodinný dom na kľúč ? Tipy ako predísť finančným nástrahám pri jeho financovaní .

6534903_s.jpg Rodinný dom na kľúč . Návod na jeho financovanie .

 

Postaviť  a financovať výstavbu rodinného  domu nie je ľahké rozhodnutie, ak si ho chcete postaviť svojpomocne. Ešte ťažšie to môže byť vtedy, ak sa rozhodnete pre rodinný dom na kľúč .

Developerské projekty výstavby rodinných domov rastú, ako huby po daždi .

Veľa developerov  však preferuje rodinný dom na kľúč  a jeho predaj v podobe rozostavaného domu , alebo tzv. holodomu. Úplné dokončenie rodinného domu z fázy tzv. holodomu do obývateľného stavu býva  ponechané z dôvodu individuálnosti požiadaviek  na kupujúcich .

A tu sa prejavujú nástrahy z pohľadu financovania kúpy takéhoto rodinného domu tzv. holodomu a financovania jeho dokončenia

Spomeniem najčastejšie formy financovania a nástrahy, na ktoré netreba zabudnúť a treba si ich pri rodinnom dome na kľúč zmluvne s developerom podchytiť, pre ušetrenie budúcich nepríjemností.

 

Možnosti ako financovať rodinný rodinný  dom na kľúč

 

Vysvetlíme si to na príklade.

Kúpa rozostavaného rodinného domu na kľúč od developera  , ktorý má zatiaľ iba  postavené múry po veniec, ale developer dom dokončí do holodomu ( dom bez sanity,  podláh, kuchynskej linky, zárubni.....)

Aktuálna hodnota rozostavanej stavby  je 80 000 € s tým, že na jeho výstavbu do holodomu ( ktorú zabezpečuje developer ) je potrebných ďalších   65 000  € , teda celková cena zaplatená developerovi má byť 145.000€ .

Ale ďalších 29 000 € je potrebných na úplné dokončenie do obývateľnosti a kolaudácie. Toto dokončeni si rieši kupujúci svojpomocne .

 

1.Najľahšia možnosť je financovať kúpu a dostavbu z vlastných zdrojov kupujúceho, ktorá aj developerom najviac vyhovuje ale pozor, tu sa najčastejšie ľudia dopúšťajú chýb.......

     Na začiatku pri podpise kúpnej zmluvy odovzdajú deleperovi prevodom celú kúpnu cenu budúceho  holodomu v našom prípade 145.000 aj keď aktuálna hodnota rozostavanej stavby je podľa nášho príkladu „iba“ 80.000€. Zmluva častokrát neobsahuje termín dokončenia ani to, čo všetko má byť dokončené a tu nastáva problém.

     Ak má developer zaplatenú celú kúpnu cenu vopred a  zmluva žiaľ neobsahuje pripadne termíny, neobsahuje, čo má byť konkrétne na dome dokončené a neobsahuje sankcie za nedodržanie termínov  ťahá kupujúci za kratší koniec . Vaša predstava rodinného domu na kľúč sa môťe stať vašou nočnou morou, pretože vaše páky na developera sú minimálne.

 Ako tomu predísť?

Urobiť si kúpnu zmluvu na aktuálny stav nehnuteľnosti v našom prípade na 80.000€ a zmluvu o dielo vo výške 65.000€, kde si definujete tzv. tranže  za čo a v akej výške budete platiť, dáte si do zmluvy o dielo termíny a sankcie....

 

Potrebujete sa poradiť? Radi vám bezplatne pomôžeme, stačí ak vyplníte kontaktný formulár.

 

Pozor 145 000 € v príklade je cena holodomu a na dofinancovanie do úplnej obývateľnosti a  kolaudácie budete potrebovať ďalšie peniaze, ktoré môžu navýšiť  stavbu o cca 20% teda ďalších 29 000 € s ktorými musíte rátať .

 

2. Klient má 20% vlastných zdrojov teda 29 000 € a zvyšnú časť holodomu v sume   116 000 eur potrebuje dofinancovať prostredníctvom hypotekárneho úveru.  ( stále je to ale iba cena za holodom)

Pozor tu musí klient myslieť na to že ,  aby v rodinnom dome mohol bývať, musí byť tento dom skolaudovaný .

Nielen kvôli kolaudácii, ale aj kvôli sebe potrebuje, aby mal dom podlahu, sanitu, kuchyňu a všetko čo potrebuje k plnohodnotnému bývaniu. Preto odporúčam, zobrať si hypotekárny úver v takej výške  aby dom naozaj dokončil.

Napríklad.

Ak potrebuje na dokončenie domu  do obývateľného stavu ešte 20%  teda sumu 29 000 € mimo obstrávacej ceny 145 000 eur a celková cena domu s dokončením bude teda  184  0000 € (29 000 plus 145 000 € ) , tak výška žiadaného hypotekárneho  úveru musí byť 145.000€. (úverna na  kúpu, výstavbu a dokončenie ). Teda tzv. hypotéka na budúcu hodnotu .

a) Prvá zmluva medzi developerom a kupujúcim bude zmluva o prevode vlastníckych práv rozostavanej stavby vo výške 80.000€, kde banka poskytne klientovi podľa súčastných pravidiel max. 80% z tejto hodnoty teda 64.000 € a 16.000€ musí dať  klient z vlastných zdrojov. ( Ostane mu tak 13 000 z vlastných zdrojov na ďalšiu výstavbu rozostavaného domu do spustenia ďalšej tranže z banky )

 

b) Druhá zmluva medzi developerom a kupujúcim je zmluva o dielo na výšku 65.000€, kde banka vypúšťa klientovi peniaze na základe fotodokumentácie  na jeho účet a klient vypláca podľa zmluvy o dielo peniaze developérovi.

 

POZOR !  Mnohé banky majú podmienenú ďalšiu tranžu čerpanú po kúpe rozostavanej stavby  skutočnosťou, že klient musí byť  vlastníkom  rozostavanej nehnuteľnosti a rozostavaný dom spĺňa nárast hodnoty podľa tranží.  Tzn. Ďalšia tranža ( tranža = čiastkové čerpanie úveru) bude z banky uvolnená až po zvýšení hodnoty rozostavaného domu ďalšou výstavbou . Tzn. Musíte mať financie na  prefinancovanie tejto časti výstavby, alebo sa dohodne  v zmluve o dielo, že do čerpania finančnej tranže z banky prefinancuje výstavbu developer z vlastných zdrojov .

Preto po schválení úveru je dôležitá pri príprave zmluvy o dielo komunikácia s developerom, tak aby sa zakomponovali do zmluvy bankou  navrhnuté tranže a podmienky, ktoré musí klient splniť v súlade s tým,  aby banka tranže pustila.

 

3.Klient nemá žiadne vlastné zdroje.

Aby mohol doplatiť 20% z kupnej ceny rozostavaného rodinného domu na kľúč teda 16 000 eur z 80 000 €  spomínaných v druhom príklade , tak musí, buď založiť  inú nehnuteľnosť  a zobrať si hypotéku na doplatenie 16 000 € , alebo si zobrať  16 000 € spotrebný úver či využiť možnosti stavebného úveru/medziúveru.

 

Pri zakladaní inej nehnuteľnosti pri kúpe  a dostavbe rodinného domu na kľúč sú dve možnosti.

 

Po prvé buď si klient zoberie dve hypotéky .Tzn. jednu hypotéku, kde sa založí samostatne iná nehnuteľnosť a druhú hypotéku, kde sa založí rozostavaná stavba . Peniaze z obdovoch hypoték sa použijú na kúpu a dostavbu rozostavaného rodinného domu.

Po druhé klient si zoberie jednu hypotéku, kde sa založia v prospech tejto hypotéky iná nehnuteľnosť spolu s rozostavaným domom.

 

POZOR, ak ručíme pri kúpe a výstavbe rodinného domu na kľúč aj inou  nehnuteľnosťou a chceme v čase, keď svoj nový dom dokončíme vypustiť ručenie inou nehnuteľnosťou  a preniesť ťarchu na nový dom môže nastať problém.

Banka s vypustením inej nehnuteľnosti nemusí súhlasiť  z toho dôvodu, že na výšku hypotéky  184 000 € sme ručili dvoma nehnuteľnosťami, ktorých  hodnota bola spolu napr. 250 000 €

Teda  184 000 € ( nový dom) plus 76 000 € ( iná nehnuteľnosť ) spolu 250.000 € .Výška hypotéky je    74 % z hodnoty obidvoch nehnuteľnosti.

Dokončený dom má hodnotu 184.000 € teda pomer hypotéky k hodnote nového domu  je 100 % . ( tzv . LTV )

V tomto prípade bude banka na vypustenie inej nehnuteľnosti žiadať buď vklad  z vlastných zdrojov,  tak aby bol dodržaný pomer 74% , tzn. doplatenie 48 100 € a až vtedy povolí vypustenie inej nehnuteľnosti z úveru, alebo musíte čakať až do doby kým splácaním hypotéky dôjde k zníženiu zostatku dlhu ( istiny úveru ) na hodnotu 136 900 € .

 

Po prečítaní si možno hovoríte : „Aké  je zložité „ . Ale nie je, ak máte developera, ktorý je ochotný komunikovať a prispôsobovať sa financujúcej  banke a finančného konzultanta, ktorý vie dané podmienky banky dokomunikovať  tak, boli všetky zainteresované strany spokojné . Inak sa naozaj  kúpa  rodinného domu  na kľúč cez developera môže stať nočnou morou   pre obidve strany.

Pokiaľ sa vám článok páčil, potešíte ma svojím lajkom, alebo zdieľaním. Ak potrebujete  riešiť  výstavbu domu na kľúč, alebo vlastnú výstavbu domu  a jeho financovanie  som vám k dispozícii ak vyplníte kontaktný formulár  . Alebo vás budem rada počuť na mojom telefóne 0915 866 612 . :-)

                                                                                                                                                 Ing. Monika Janíčková Hanzesová

.

7 tipov ako dostať plnenie z poisťovne pri úraze

E-book vám pomôže získať peniaze z poisťovne v prípade vášho úrazu.

Hlásenie poistnej udalosti z úrazu

Pozor na vaše poistenie, domu, bytu a domácnosti

Finanční experti

ha-1 web 2.jpg

Ing. Monika Janíčková Hanzesová
monika.hanzesova@bcas.sk
0915 866 612

Kontaktný formulár

Druhý dôchodkový pilier. Máte ho správne nastavený?

3.pilier.Komu sa oplatí ?

Návod ako si nastaviť rizikové životné poistenie

Ktoré sporenie pre deti je výhodné?

Máte určené oprávnené osoby ?

7  TIPOV AKO UŠETRIŤ na SVOJEJ HYPOTÉKE

7 efektívnych ciest ako ušetriť na nákladoch za svoju hypotéku.

Ako neplatiť banke za svoju hypotéku zbytočne veľa .

Stiahnite si zadarmo tento e-book  a zistite ako na to .