Hypotéka pre živnostníkov návod ako na to

Hypotéka pre živnostníkov, posudzovanie príjmu

   Základným a najzásadnejším parametrom na schválenie hypotéky je vydokladovanie dostatočného príjmu ( hovorí sa tomu odborne bonita ) na to, aby žiadateľ dokázal hypotéku splácať. 

Hodnota nehnuteľnosti, ktorá sa bude v súvislosti s hypotékou zakladať je pre banku až druhoradá.

Tzn. že pre banku nie je najpodstatnejšie to, že živnostník napríklad žiada o hypotéku vo výške 50 000 eur a zakladá v prospech banky dom v hodnote 150 000 eur, čo je len 30% z hodnoty nehnuteľnosti.

Pre banku je v prvom rade podstatné hlavne  to, či klient, teda aj živnostník dokáže danú hypotéku 50 000 eur zo svojho príjmu splácať . Teda či má klient dostatočnú bonitu, aby dokázal uhrádzať splátku hypotéky .  

Dnes dokonca musia banky skúmať pri schvaľovaní hypotéky schopnosť túto hypotéku splácať aj vtedy, ak by úroky  na splátkach hypotéky narástli.

     Každá banka sa musí pri posudzovaní dostatočnej výšky príjmu ( bonity ) na splácanie hypotéky riadiť usmerneniami Národnej banky slovenska, ale zároveň má v rámci tohoto procesu ( posudzovania bonity ) každá banka aj svoje vlastné pravidlá ktorými dostatočnosť príjmu posudzuje.

Napríklad ak máme pre posudzovanie bonity na splácanie hypotéky nízky príjem,  alebo príjem tzv. s odretými  ušami, tak sa môže stať, že niektorá banka už v rámci svojich pravidiel  odmietne hypotéku s tým, že klient pre ňu nemá dostatočne vysoký príjem ( bonitu ), ale  iná banka ešte dokáže danú výšku príjmu akceptovať.

Hypotéka pre živnostníkov má vo väčšine bánk svoje špecifiká, ako a aký príjem živnostníkov sa tou ktorou bankou akceptuje .

Banky sa teda líšia aj tým, aký príjem živnostíka daná banka akceptuje ( z daňového priznania, obraty...) a aká výška príjmu tej ktorej banke postačuje na splácanie hypotéky .

Hypotéka pre živnostníkov, ako dokladovať príjem

      Živnostníci (SZCO) majú tri možnosti, ako dokladovať príjem na hypotéku:

1 . Zdokladovať príjem viac menej ako klasický zamestnanci, teda zdokladovať čistý príjem podľa daňového priznania . Zamestnancov čistý príjem vychádza z jeho oficiálnej mzdy, ktorej výšku si každá banka overuje cez výšku platených odvodov v Sociálnej poisťovni SR .

     Čistý  príjem živnostníkov zasa vychádza z posledného daňového         priznania, takým spôsobom, že sa od základu dane odráta daň a podelí sa 12 mesiacmi resp. v niektorých bankách počtom mesiacov počas ktorých živnostník v uplynulom roku podnikal . Teda ak podnikal napr. len 8 mesiacov tak sa podelí ôsmimy.

Príklad:

Živnostník Peter  mal v minulom roku príjem zo živnosti 25 000 eur

Peter v účtovníctve vykázal náklady na podnikanie  vo výške 12 000 eur

Základ dane má teda 13 000 eur.

Od základu dane sa odrátava ešte tzv. nezdaniteľná časť základu dane, ktorá je na daňovníka  vo výške 19,2 násobku sumy životného minima, t.j. vo výške 3 937,35 eur.

Daň ktorú Peter zaplatí bude zaokrúhlene vo výške 1722 eur.

Do bonity pre posudzovanie príjmu na hypotéku sa mu bude rátať príjem:

13 000 eur- 1722 eur = 11 278 eur/12 = cca 940 eur

Tzn.  v tomto prípade sa suma 940 eur bude počítať ako Petrov príjem na posudovanie bonity .

Väčšina živnostíkov však vykazuje optimalizáciou čistý príjem  ( základ dane mínus daň) vo výške blízkej nezdaniteľnej časti základu dane, teda okolo  cca 4000 eur a potom im vychádza podľa spomínanej možnosti nízky príjem 4000 / 12 = cca 333 eur . 

     Každopádne pri hypotéke pre živnostníkov sa podľa uvedeného spôsobu vychádza vždy z daňového priznanania, pretože výpočet výšky čistého príjmu živnostníka môžu ovplyvniť aj ďalšie faktory. Napr. nezdaniteľná časť základu dane na manželku a pod. 

     Podľa možnosti uvedenej v predchádzajúcom texte musí živnostník ktorý inak optimalizuje svoje daňové priznanie             “priznať” relatívne vysoký príjem a tak zaplatiť vyššiu daň a potom aj s tým spojené  vyššie odvody.

Niekedy však iná možnosť s hypotékou pre živnostíka neexistuje . Teda ak mu nebudú vyhovovať možnosti č.2 a 3 spomenuté ďalej.

Samozrejme, ak má klient manželku, tak jej príjem sa tiež do posudzovania bonity započítava . Dnes je moderné žiť spolu mimo manželstva, tak aj príjem priateľky ( družky) sa tiež môže do posudzovania príjmu započítať .

     Hypotéka pre živnostníkov s nízkym príjmom je možná napr. pribratím   aj tzv. ručiteľa do posudzovania príjmu, alebo ručiteľov, čo spravidla bývajú napr. rodičia, ale treba si uvedomiť že pre posudzovanie bonity sú  rozhodujúce výšky príjmov rodičov a ich vek ( vek má vplyv na max. dobu splácania hypotéky).

     Pri nízkom príjme zo živnosti napr. 10 000 eur a vykázaní nulových, alebo veľmi nízkych výdavkov spojených s podnikaním kvôli nutnosti vykázať požadovaný čistý príjem však banky nie sú s prepáčením blbé a nemusia uznať takto vykázaný čistý príjem. Samozrejme závisí to aj od toho, aký je predmet podnikania živnostníka .

POZOR !

      Živnostníci, ktorí uvažujú takým spôsobom, že podajú kvôli hypotéke najskôr riadne daňové priznanie upravené tak ,aby vyhovovalo na schválenie hypotéky a následne po schválení hypotéky  podajú tzv. opravné daňové priznanie, aby optimalizovali dane a odvody  sa vystavujú tomu, že banka si dané veci môže overiť a vyhlási  toto konanie za podvodné.

Následkom toho je zosplatnenie úveru tzn. banka bude chcieť sumu úveru okamžite vrátiť so všetkými možnými následkami a sankciami.

2. Druhou možnosťou ktorú má hypotéka pe živnostíka, ktorú spravidla banky akceptujú,  je príjem z obratu živnostníka . V takom prípade banky akceptujú 10% z obratu zo živnosti deleno 12 ako čistý príjem.

Príiklad:

Živnostník Peter mal obrat na živnosti v predchádzajúcom zdaňovacom období ( roku ) 60 0000 eur .

10% zo 60 000 je 6000 eur

6 000 : 12 = 500 eur 

Ako príjem na posudzovanie hypotéky pre živnostíka by teda banka v tomto prípade akceptovala príjem 500 eur . Či to však bude stačiť je otázne podľa toho akú výšku hypotéky Peter chce  žiadať .

3 . Treťou možnosťou pri hypotéke pre živnostíkov je posudzovanie príjmu živnostníka ktorý využíva v daňovom priznaní  tzv. paušálne výdavky. Je minimálne jedna banka, ktorá v prípade paušálnych výdavkov akceptuje ako príjem pre posudzovanie hypotéky pre živnostníkov 40% z obratu na živnosti .

Príklad:

Peter mal príjem zo živnosti za uplynulé zdaňovacie obdobie 25 000 eur a v daňovom priznaní si uplatnil paušálne výdavky .

Pre posúdenie jeho bonity pre účely hypotéky sa bude počítať Petrov príjem ako 40% z 25 000 deleno 12 .

Teda   40% z 25 000 je 10 000  / 12 = cca 833 eur .

Banka by počítala, ako jeho mesačný príjem pre posúdenie hypotéky sumu 833 eur .

Hypotéka pre živnostníkov sa musí plánovať

     Hypotéka pre živnostníkov by sa mala plánovať v súvislosti s podávaním  daňového priznania. 

Keďže daňové priznanie sa štandardne podáva do 31.3. daného roka za uplynulý kalendárny rok, tak toto je to obdobie, kedy sa treba správne rozhodnúť, ktorá varianta prichádza pre toho ktorého živnostníka do úvahy .

     V rámci roka je potom už pre živnostníka, ktorý má nízky čistý príjem  resp. nízky daňový základ zo živnosti,  iba možnosť zamestnať sa na potrebné obdobie ( pre potreby hypotéky je á nutná minimálna doba zamestnania 4-6 mesiacov ) samozrejme s takým príjmom, aby postačoval na vzatie potrebnej výšky hypotéky.

     Dobrý finančný konzultant vie živnostníkovi vopred pomôcť naplánovať, aký  vysoký príjem je potrebný na tú ktorú výšku ( sumu) hypotéky, tak aby napr. živnostník neplatil zbytočne vysoké odvody a dane, alebo naopak, aby výška čistého príjmu nebola nakoniec nedostatočná na posúdenie hypotéky živnostníka.

Ak potrebujete konkrétnejšie informácie som vám bezplatne k dispozícii, ak vyplníte kontaktný formulár, alebo mi zavoláte na 0905 506 826 .

Ak sa vám článok páčil, potešíte ma svojim lajkom tlačítkom dole pod článkom

Ak chcete dostávať podobné informácie o peniazoch pravidelne, stlačte žlté tlačítko pod článkom a prihláste sa na odber.

Stanislav Jendrišák

Finanční experti

Chcem sa poradiť