VAROVANIE : Refinancovanie hypotéky nemusí znamenať úsporu

Refinancovanie hypotéky sa zlacnilo

   Od roku 2016 došlo v bankách k malej revolúcii v úrokoch na refinančných hypotékach . Celé to spôsobila zmena poplatku za predčasné splatenie hypoték mimo doby fixácie úrokovej sadzby, ktorý sa znížil na maximálnu výšku 1% .

   V tomto poplatku musia byť zahrnuté všetky náklady banky, a tak si už napr. banky nemôžu účtovať napr. poplatok za vyčíslenie zostatku refinancovanej hypotéky tak, ako to robili v minulosti.

  Pred samotným refinancovaním hypotéky kde je dôvodom   zníženie úrokovej sadzby hypotékou v novej banke,  môže byť pre klientov efektívnejšie, dohodnúť sa na znížení úroku v terajšej banke, kde má klient aktuálne úver.

   Dnes je možné dohodnúť sa s vlastnou bankou na znížení  úroku aj mimo doby fixácie úrokovej sadzby a tak predísť starostiam spojeným s refinancovaním hypotéky do inej banky.

   Ak Vám banka zníži úrok na prijateľnú mieru, tak už nemusíte svoj úver prenášať do inej banky a platiť zbytočné poplatky na to, aby ste si znížili úrok. Stačí navštíviť vašu súčasnú banku a požiadať o zníženie sadzby. Dnes je bežný úrok 0,5 - 1,3% s fixáciu na 3-10 rokov .

   Tzn. že ak máte vysoký úrok  a  napr.  päť ročnú fixáciu úroku na svojom úvere a táto fixácia končí až napr. o cca  2-3 roky máte možnosť už teraz si znížiť úrokovú sadzbu a ušetriť peniaze vo vašej peňaženke. Nemusíte čakať na refinancovanie hypotéky, alebo zmenu úrokov , až do doby  výročia fixácie na vašej hypotéke  .

   Kompetentní vo vašej terajšej banke veľmi dobre vedia, že klienti môžu v súčasnosti oveľa ľahšie z banky odísť a preniesť si úver  ku konkurencii aj mimo dobu výročia fixácie úrokovej sadzby . Preto sa snažia konkurenciu dorovnať, ale klient musí byť aktívny a požiadať o to.

  Nehovoriac o tom, že niektoré banky pri refinancovaní dokonca preplácajú spomínané 1% ( poplatok) za predčasné splatenie hypotéky .

Refinancovanie hypotéky je o prepočte

   Ak máte ponuku z inej banky napr. 0,8 % pri fixácii sadzby 5 rokov a vaša terajšia banka nezníži úrok na 0,8% ale  „ iba „ na 1,0 % stále to môže znamenať, že sa vám refinancovanie hypotéky do inej banky neoplatí.  Je to spôsobené poplatkami a nákladmi spojenými s prenosom úveru do novej banky.

Príklad refinancovania hypotéky:

   Michal má hypotéku so zostatkom 46 000 € a má na nej úrok 1,7% s fixáciou ktorá mu končí o 2 roky. Sprostrekovateľ mu navrhuje refinancovanie hypotéky v inej banke kde je úrok 0,8 % s fixom na 5 rokov. Splatnosť  hypotéky má ešte 27 rokov.  

Michalova súčasná banka mu ponúkla zníženie jeho úroku na 1,2% s rovnakou fixáciou na 5 rokov. Oplatí sa Michalovi refinancovanie  hypotéky ?

Pri úroku 0,8% je  anuitná splátka 157,91 €

Pri úroku 1,2% je  anuitná splátka 166,29 €

Rozdiel v mesačnej úspore je 8,33 €, čo je za 5 rokov cca 502 €

Náklady spojené s refinancovaním hypotéky sú :

Poplatok 1% za predčasné splatenie hypotéky  mimo doby fixácie   = 460 €

Kolok na katastri za vklad záložného práva 66 €

Znalecký posudok ( nie vždy je nutný resp. môže stačiť aj "starý" posudok) ak je potrebný môže stáť od  150 €.

Niektoré banky si môžu účtovať  aj poplatok za poskytnutie hypotéky do výšky 1% z jej sumy . (je to už ale iba výnimočne )

Iba so započítaním toho čo Michal určite zaplatí a to 66 +460 = 526 €

je zrejmé , že :

   Napriek tomu, že  terajšia banka nedorovnala   Michalovu ponuku z novej banky , neoplatí sa Michalovi kvôli úspore pár eur  jeho hypotéku refinancovať a mal by ostať v súčasnej banke.

   Na druhej strane ako som už spomenul niektoré refinancujúce banky preplácajú spomínaný poplatok za predčasné splatenie hypotéky vo výške 1% a niektoré aj kolok 66 € za zavkladovanie    nehnuteľnosti na katastri.

  V takom prípade by sa už refinancovanie MIchalovi oplatilo, pretože by refinancovaním hypotéky ušetril cca 500 eur , aj keď až za obdobie 5 rokov.

  Zároveň ale treba brať pri zmene banky do úvahy aj poplatok za vedenie bežného účtu, ktorý sa vo väčšine prípadov v novej banke otvára a niekedy môže byť výrazne vyšší, ako v "starej" banke.

POZOR na nekorektné prepočítanie refinancovania !

  Sú sprostredkovatelia ktorí pri refinancovaní  nekorektne počítajú úsporu na celú dobu splatnosti hypotéky.

  To  je ale zavádzajúce, pretože úrok je garantovaný iba do najbližšej fixácie , v našom  príklade garantovaný na 5 rokov , nie na dvadsaťsedem rokov.

Refinancovanie hypotéky treba najskôr premyslieť :

  Ak vás niekto oslovil s refinancovaním vašej hypotéky v prvom rade jednajte o znížení sadzby v terajšej banke . Je možné že to bude pre vás prijateľnejšie ako refinancovanie.

  Ak vás aj nikto s refinancovaním neoslovil  a máte vysoký úrok na vašej hypotéke, neodkladne navštívte svoju banku a požiadajte o jeho zníženie aj mimo doby fixácie úrokovej sadzby. Argumentujte tým, že viete o možnosti refinancovať s nižšou sadzbou, ktorá ale musí byť reálna, pretože v bankách majú prehľad aké sú možné úroky na hypotékach .

  Každé navrhované riešenie či už z vlastnej, alebo z cudzej banky je dôležité si korektne prepočítať a porovnať.

  Ak by vám náhodou vaša banka nevyšla v znížení úrokovej sadzby v ústrety, až potom rozmýšľajte o refinancovaní hypotéky ku konkurencii, ale aj tak si to treba dobre spočítať , alebo sa obrátiť na svojho finančného konzultanta, aby sa vám to naozaj oplatilo.

Refinancovanie hypotéky kvôli fixácii úroku

   Pri refinancovaní hypotéky nemusí ísť len o zníženie úroku a tým zníženie splátok úveru.

  Veľmi dobrým dôvodom na refinancovanie môže byť aj dĺžka doby fixácie úrokovej sadzby s výhodným úrokom.

  Na zváženie stojí to či sa nám neoplatí v čase nízkych úrokových sadzieb zafixovať si úrok na čo najdlhšiu dobu.

  Fixáciu 5 rokov s úrokom 0,7% alebo 0,8% sa môže oplatiť vymeniť za fixáciu 10 rokov s úrokom 1% hlavne v časoch, keď sa dá očakávať zvýšená inflácia a s ňou spojený rast úrokov v bankách.

  Z minulosti je zrejmé že úroky 4% alebo 5% neboli ničím výnimočným a na tieto úrovne sa môžu banky vrátiť aj behom krátkej doby jedného alebo dvoch rokov.

V prípade ak  potrebujete  pomôcť s vašou hypotékou som vám bezplatne k dispozícii ak vyplníte kontaktný formulár, alebo mi zavoláte na tel.číslo 0905 506 826. 

Ak sa vám článok páčil môžete mu dať like tlačítkom pod článkom, alebo ho zdieľať so svojími priateľmi. Môžete tak pomôcť vašim známym a priateľom ušeriť peniaze . :-)

        Ing. Stanislav Jendrišák

Finanční experti

Chcem sa poradiť