Toto je dôležité pre Investovanie do realitných fondov.

    Tak ako pri každej investícii, tak aj pri investovaní do realitného fondu je dobré ak chápeme podstatu rizík, ktoré sú s takouto investíciou spojené.

    Investícia do realít, do nehnuteľností znie ako výborná voľba zvlášť na Slovensku, kde väčšina ľudí vlastní nejakú nehnuteľnosť a majú s nehnuteľnosťami skôr pozitívnu skúsenosť. 

    Väčšina ľudí na Slovensku býva ako sa hovorí vo svojom a tak je vlastne aj väčšina slovákov “realitnými investormi” s tým, že cena nehnuteľností od zmeny režimu  od devädesiatych rokoch narástla niekoľkonásobne a tak sa tento majetok celkom výhodne zhodnotil.

Investovanie do realitných fondov a riziko

   Áno, investovať do realít je jednou z dobrých možností ako si zhodnotiť peniaze, ale nejde o bezrizikovú investíciu. Hlavným rizikom realitných fondov sú dve veci.

1. Hlavnú hodnotu realitného fondu ktorá sa pravidelne vyhodnocuje je hodnota samotných nehnuteľností, ktoré sú v majetku fondu. Väčšinou ide o mix rôzneho typu nehnuteľností ktoré dané portfólio realít diverzifikujú ( rozkladajú do viacerých typov nehnuteľností), ale zároveň väčšinou nejde o bežné typy nehnuteľností.

Napríklad, budovy obchodných centier, logistické parky, kancelárske priestory, budovy určené na bývanie ( rezidenčné nehnuteľnosti), reprezentatívne budovy …

Príklad rozloženia investície do realitného fondu

    Hodnota týchto nehnuteľností sa pravidelne určuje (napr. polročne) na základe znaleckých posudkov. Napriek tomu, že znalecké posudky by mali vyjadrovať trhovú cenu, tak naozaj  trhová cena, hlavne komerčných nehnuteľností sa dá presne  určiť viac menej až pri skutočnom predaji .

   To znamená riziko, že realitný fond má v majetku znaleckými posudkami nacenené nehnuteľnosti ktoré tvoria najpodstatnejšiu hodnotu fondu, ale pri skutočnom predaji všetkých týchto nehnuteľností je otázne, či by kúpno-predajné ceny zodpovedali takto určenej hodnote.

Viete vopred za akú cenu by niekto napríklad kúpil nejaké obchodné centrum?

   Určiť reálnu cenu bytu alebo domu v nejakej lokalite je jednoduchšie, pretože podobných bytov a domov je v okolí veľa a všeobecne vieme v akej cene sa tie ktoré byty alebo domy pohybujú.

    Ale v akej cene sa v danej lokalite pohybujú obchodné centrá alebo logistické parky? To je fakt ťažšie reálne určiť .

Samozrejme znalci v znaleckých posudkoch sa o to snažia, tak ako im hovorí zákon a nejaké smernice, len tým chcem povedať to, že si v realitnom fonde treba uvedomiť riziko toho, že pri skutočnom  predaji by cena tej ktorej nehnuteľnosti mohla byť iná ako je nacenenie vo fonde a to by smozrejme ovplyvnilo hodnotu našej investície .

   Inak povedané hodnotu hlavne komerčných nehnuteľností v realitnom fonde môžeme považovať skôr za účtovnú ako za naozaj trhovú hodnotu. Na druhú stranu môže byť trhová  hodnota kľudne aj vyššia ako vyjadruje samotný odhad.

   Zároveň ale treba povedať to, že k predajom nehnuteľností v realitných fondoch  dochádza skôr ojedinele, pretože cieľom štandardného realitného fondu fondu väčšinou  nie je kupovať a predávať nehnuteľnosti, ale cieľom je skôr nájsť dobré, výhodné nehnuteľnosti na dlhodobé držanie a  ich následný prenájom .

2. Hlavným priebežným príjmom realitných fondov je nájomné ktoré platia jednotlivý nájomcovia a tým je vytváraný stabilný výnos  fondu.

Nájomné zmluvy  sú väčšinou uzatvárané dlhodobo ( na niekoľko rokov) s tým, že napr. nájomník ktorý by aj chcel skôr ukončiť nájomnú zmluvu musí doplatiť nájom za celé zmluvné obdbobie.

Alebo v nájomných zmluvách sú tzv. inflačné doložky, ktoré garantujú rast nájmov spolu s rastom inflácie a pod.

Preto manažéri realitných fondov starostlivo zvažujú, ktoré nehnuteľnosti a na akom teritóriu do fondu nakúpia tak, aby boli komerčne veľmi zaujímavé a žiadané.

   Na druhej strane v prípade nejakej veľkej krízy môžete mať akékoľvek nájomné zmluvy, ale ak nájomník nemá na zaplatenie nájmu a dopyt ďalších nájomcov po priestoroch je nízky, tak sú  vám tieto zmluvy takmer na nič. Príjem fondu sa tak môže znížiť , nehovoriac , že každá budova má svoje paušálne náklady a bez príjmu z nájomného sa môže dostať do straty.

   Čiže hlavným investičným rizikom realitných fondov je trhová hodnota pri prípadnom predaji nehnuteľností a vývoj bonity nájomníkov.

Nie je realitný fond ako realitný fond.

   Doteraz sme sa rozprávali o investovaní do realitných fondov  ktoré priamo vlastnia nehnuteľnosti.

  Ešte chcem podotknúť, že priame vlastnenie neznamená že na  liste vlastníctva tej ktorej nehnuteľnosti je uvedený ako vlastník  daný fond, pretože to právne ani nie je možné  ,ale každú nehnuteľnosť vlastní na to vytvorená spoločnosť - firma,  a 100 % vlastníkom tejto alebo týchto firiem je potom daný realitný   fond a tak je nehnuteľnosť a jej príjmy majetkom fondu a teda majetkom podielnikov- investorov fondu.

   Chcem ale upozorniť na jednu podstatnú vec. Tou je, že okrem realitných fondov ktoré investujú priamo do nehnuteľností  existujú fondy, ktoré si tiež hovoria realitné, ale neinvestujú priamo do nehnuteľností, ale do majetku fondu nakupujú akcie spoločností ktoré sa zaoberajú realitami. Napr. akcie nejakej realitky, developera a pod. 

  V takom prípade sa ani tak nedá hovoriť o realitnom fonde ale skôr o sektorovo zameranom akciovom fonde, ktorý ale nesie úplne iné riziko ako klasický realitný fond ktorého majetkom sú reálne nehnuteľnosti.

Nikto však nezakazuje takémuto akciovému fondu aby sa mohol marketingovo nazývať aj realitným fondom.

Investovanie do realitných fondov - obmedzenia

    Výška vkladu do realitných fondov nebýva nejako zvlášť obmedzená a sú fondy, kde sa dá investovať doslova od jedného eura. Tak sa investor aj s menším vkladom môže podieľať na zaujímavom realitnom majetku.

    Jedným z obmedzení realitného fondu je však možné časové obmedzenie výberu investovaných prostriedkov.

   Štandardný otvorený podielový fond musí svojich investorov vyplatiť podľa zákona do 14 dní od doručenia žiadosti o vyplatenie prostriedkov ( tzv. žiadosť o odkup alebo redemácia)

   Štandarný podielový fond väčšinou vlastní cenné papiere, ktoré nieje problém kedykoľvek na burze odpredať a tak vyplatiť svojich podielnikov.

   Ale realitný fond ktorý vlastní nehnuteľnosti nemôže niektorú nehnuteľnosť predať zo dňa na deň, ale potrebuje na to viacej času. Preto je možné výber peňazí v realitnom  fonde obmedziť aj na obdobie jedného roka.

    Samozrejme  fond drží nejaké prostriedky aj v hotovosti pre prípadné výbery vkladov podielnikov, aby hneď nemusel predávať nehnuteľnosť, ale napr. pri vyššom výbere väčšieho počtu podielnikov z fondu by mohla nastať situácia, že by sa musela nejaká nehnuteľnosť kvôli získaniu hotovosti predať a tak by sa redemácie podielnikov moholi zdržať do tej doby, kým sa predaj neuskutoční.

To by bola napríklad aj chvíľa kedy by sa mohol prejaviť rozdiel účtovnej a trhovej hodnoty predávanej nehnuteľnosti o ktorom som hovoril. Pretože  tá ktorá nehnuteľnosť by sa v tomto prípade viac menej musela predať a tak by nebol čas na odloženie predaja na dobu, kedy by boli prípadné lepšie trhové podmienky predaja.

Čiže takto vynútený predaj je tiež rizikom pre hodnotu fondu.

Je investovanie do realitných fondov dobrá voľba?

 Určite áno . Ako možnosť na rozloženie ( diverzifikáciu ) svojich investícií vnímam investovanie do realitných fondov ako jednu z vhodných investičných príležitostí. Výber toho ktorého realitného fondu však treba zvážiť.

Dôležité je si uvedomiť, že hoci ide o nehnuteľnosti, reality,  ktoré sú vnímané ako stabilita a bezpečie, nejde tak úplne o bezrizikovú investíciu.

V čase, keď sú dlhopisy a peňažné aktíva na dne svojich výnosov je ťažké nájsť konzervatívnu investíciu ktorá by vynášala.

Realitné fondy môžeme z istého hľadiska vnímať ako konzervatívne.

Každopádne by som   pri hľadaní konzervatívnej investície, investovanie všetkých financií len do realitného fondu neodporúčal napriek tomu, že v čase minulých kríz (2007,2020) niektoré realitné fondy  vykazovali slušné zhodnotenie cca okolo 4% ročne (p.a.) aj v čase, keď akcie a dlhopisy padali v tzv. medveďom trhu.

   Ak  potrebujete pomoc pri investovaním, alebo chcete prehodnotiť vašu investíciu, tak využite bezplatnú konzultáciu a vyplňte kontaktný formulár, alebo stlačte červené tlačítko pod článkom.  Rád sa vám budem venovať.

   Ak sa vám článok páčil potešíte ma svojím lajkom tlačítkom pod článkom. :-) Alebo ho môžete zdieľať s priateľmi na Facebooku.

    Na odoberanie podobných článkov o financiách sa môžete prihlásiť cez žlté tlačítko  pod článkom .

    Stanislav Jendrišák

Finanční experti

Chcem sa poradiť